中南建设2021年三季报 安全是最好的通行证

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中南建设2021年三季报 安全是最好的通行证 中国网地产 2021年10月30日 22:16:20  阅读量:700

10月29日晚,中南建设发布2021年第三季度报告,前三季度中南建设实现营业总收入610.8亿元,同比增长33.2%;归属于上市公司股东净利润27.7亿元,三年复合增长率29.8%。地产业务收入449.4亿元,同比增长41.7%;建筑业务营业收入176.6亿元,同比增长13.0%。

曾几何时,房企高歌猛进,千亿、万亿不在话下。但花无常红,月有圆缺,正逢国家经济治理转向,政策约束雷厉风行,众生群像,难挡“缩表”大势。作为以往高增长房企代表的中南建设,调整压力无需赘言。从单季来看,增速放低、利润承压、投资收缩体现了宏观大势的深入影响,但不断改善的三线指标和更清晰的安全边界,则客观反映了中南建设经营中“安全大于利润、利润大于规模”的价值排序和顺势而为又有所坚持的定力。

经营性现金流稳中向上

前三季度,中南建设在增量销售上赶节点、促签约,在存货去化上给政策、敢断尾,完成了地产合同销售金额1536.8亿元,销售面积1117.0万平方米,同比分别增长7.4%和4.3%,增速虽不高,但在当前形势下已难能可贵,而回款率则维持在80%的水平。

在支出端,最突出的表现是投资风险的进一步控制,前三季度,中南建设累计新增项目47个,规划建筑面积合计793.4万平方米,地价总额319.6亿元,与销售金额的比值仅20.8%。“新增项目平均地价仅约4028元/平方米,比去年同期下降约17%。而同期平均销售价格13759元/平方米,同比增长2.9%”,一减一增为后续利润提供了更好的保障。可以说,两集中供地盛宴的缺席和优中选优的拿地策略,虽牺牲了一定规模,但又焉知非福?理性和纪律是特殊形势下保障安全的黄金准绳。

在审慎经营体系上,以能定收、以收定投的原则贯穿始终,稳健的预算和资金管理调度全局,用量化、精益的管理工具确保流动性安全。今年1-9月中南建设经营性现金流入1122.9亿元,是一年内到期的各类有息负债的6.75倍,经营性现金流入月平均125亿元,远超一年内到期的各类有息负债的月均值14亿元。前三季度中南建设经营活动产生的现金流量净额13.9亿元,同比大幅增加95.0%,连续四年保持正值,正是经营安全的基本体现。

降杠杆,调结构,三线转绿加速进击

中南建设有息负债规模在同等房企中始终保持低位,更多依靠经营效率而非有息负债。截至三季度末,公司有息负债(含期末应付利息)637.3亿元,占负债总额的比例仅21.35%,第三季度大幅减少130.3亿元。回顾历史数据可以发现,2018-2021年三季度,中南建设有息负债规模分别为579.4亿元、699.2亿元、799亿元、637.3亿元,占当期销售金额的39.5%、35.66%、35.69%、41.46%,远低于行业平均70%的水平。

从负债质量看,非标融资减少,融资结构和期限持续改善。三季末有息负债中,银行贷款占比约61%,非银金融机构贷款占比约25%,债券占比约14%;从期限看,一年以内到期的各类有息负债占比仅26.10%,较上半年末下降1.13个百分点。

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反映到“三道红线”指标上,中南建设加速向“绿档”挺进。截至三季度末,中南建设净负债率77.61%,比上半年末下降17.66个百分点;扣除受限资金之后的现金短债比1.08,比上半年末提高4.85个百分点,两项指标均达绿线并继续优化。扣除预收账款后的资产负债率75.81%,比上半年末下降1.61个百分点,进一步靠近上限70%的规则要求。中南建设力争在2022年内实现三线全绿。

资金接力和偿债能力更上台阶

在当前形势下,中南建设对包括商票、应付款、其他经营支出在内的各类资金偿付的期限、结构等都有更为精细的管控。

中南建设未来一年内到期的有息负债共约166亿元,每月平均偿付需求仅约14亿元,最高也不过39亿元,压力有限。其中2021年四季度,中南建设境内到期及潜在行权回售债券金额仅有约24亿元,无到期美元债偿还,最近一笔美元债到期日要到2022年6月。

截至三季度末,中南建设货币资金 230.4 亿元,是一年以内到期的各类有息负债的 1.39 倍,兑付能力强,可完全覆盖短期债务,确保偿债无忧。

已售未结资源充裕,业绩承压但有基础 

截至三季度末中南建设合并报表范围内已售未结资源金额高达1215.4亿元,是前三季度结算收入的2.7倍,在同行中也处于较高水平,对后续业绩也有支撑。结合历史经营情况复盘看,结转效率还有提升空间。

目前虽然市场调整持续深入,但中央 “两维护”的表态以及信贷政策的微调,使中南建设更有信心应对形势压力。在房住不炒和房产税加速推进的长期背景下,审慎经营和“防三高”是帮助中南建设穿越逆境的法宝,只要足够安全就有做不完的生意,更会保障“三个卓越”战略目标的推进和实现。



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